Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien

Die Frage wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien gehört zu den meistgesuchten Immobilienthemen in Deutschland. Sie betrifft private Verkäufer, Investoren und Kapitalanleger gleichermaßen. In diesem Beitrag erfährst du wann Spekulationssteuer anfällt, wie hoch sie ist, wie sie berechnet wird und wann du sie legal vermeiden kannst.

Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern Teil der Einkommensteuer. Sie fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist verkauft wird und dabei ein Gewinn entsteht.

Rechtsgrundlage ist § 23 Einkommensteuergesetz. Maßgeblich ist der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nicht nach einem festen Prozentsatz, sondern nach deinem persönlichen Einkommensteuersatz.

Wichtige Fakten zur Höhe:

Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf wird zu deinem sonstigen Einkommen addiertDer Steuersatz liegt je nach Einkommen zwischen 0 Prozent und 45 ProzentZusätzlich fällt Solidaritätszuschlag anGegebenenfalls auch Kirchensteuer

Ergebnis:Die Spekulationssteuer kann im Extremfall über 47 Prozent des Gewinns betragen.

Wann fällt Spekulationssteuer bei Immobilien an?

Spekulationssteuer fällt an, wenn alle folgenden Punkte erfüllt sind:

Die Immobilie wurde nicht selbst genutztDer Verkauf erfolgt innerhalb von zehn Jahren nach KaufEs entsteht ein steuerpflichtiger Gewinn

Die zehn Jahre beginnen mit dem notariellen Kaufvertrag, nicht mit der Grundbucheintragung.

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

Nach Ablauf der Spekulationsfrist

Wird die Immobilie nach mehr als zehn Jahren verkauft, ist der Gewinn vollständig steuerfrei.

Bei Eigennutzung

Auch innerhalb der zehn Jahre ist der Verkauf steuerfrei, wenn

die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt wurde

Wichtig: Es geht um Kalenderjahre, nicht um volle 36 Monate.

Wie wird der Gewinn für die Spekulationssteuer berechnet?

Die Berechnung erfolgt wie folgt:

Verkaufspreisminus Kaufpreisminus Kaufnebenkostenminus Verkaufskostenminus nachträgliche Herstellungs und Renovierungskosten

Der verbleibende Betrag ist der steuerpflichtige Gewinn.

Nicht abzugsfähig sind laufende Instandhaltungskosten und selbst erbrachte Arbeitsleistungen.

Beispiel zur Spekulationssteuer Immobilie

Kaufpreis der Immobilie: 400.000 Euro

Kaufnebenkosten: 40.000 Euro

Verkaufspreis nach 6 Jahren: 520.000 Euro

Verkaufskosten: 20.000 Euro

Steuerpflichtiger Gewinn: 60.000 Euro

Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent ergibt sich eine Steuerlast von rund 25.200 Euro plus Zuschläge.

Fazit zur Spekulationssteuer bei Immobilien

Die Spekulationssteuer kann einen Immobiliengewinn massiv reduzieren.Entscheidend sind Haltefrist, Nutzungsart und persönlicher Steuersatz.

Wer frühzeitig plant, verkauft entweder steuerfrei oder deutlich optimierter.