Immobilien wie viel Eigenkapital?

Immobilien wie viel Eigenkapital benötigt wird ist eine der häufigsten Fragen von Käufern und Kapitalanlegern. Die Höhe des Eigenkapitals beeinflusst Finanzierung, Zinssatz, monatliche Rate und die Chancen auf eine Kreditzusage. In diesem Beitrag erfährst du, wie viel Eigenkapital beim Immobilienkauf sinnvoll ist, was Banken erwarten und welche Optionen es gibt.

Was zählt als Eigenkapital?

Eigenkapital ist das Geld, das Käufer aus eigenen Mitteln in den Immobilienkauf einbringen. Dazu zählen Bargeld, Bankguthaben, Tagesgeld, Festgeld, Bausparguthaben sowie bereits angespartes Kapital. Auch Eigenleistungen oder bereits vorhandene Immobilien können in bestimmten Fällen angerechnet werden.

Wie viel Eigenkapital verlangen Banken?

Banken erwarten in der Regel, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Diese liegen je nach Bundesland zwischen etwa 7 und 15 Prozent des Kaufpreises. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten.

Empfohlene Eigenkapitalquote beim Immobilienkauf

Als Faustregel gilt, dass 20 bis 30 Prozent Eigenkapital den Immobilienkauf deutlich erleichtern. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser sind meist die Finanzierungskonditionen. Niedrige Zinsen, geringere Monatsraten und höhere Planungssicherheit sind die Folge.

Immobilienkauf mit wenig Eigenkapital

Ein Immobilienkauf ist auch mit wenig oder sogar ohne Eigenkapital möglich. In solchen Fällen spricht man von einer Vollfinanzierung oder 110 Prozent Finanzierung. Diese Modelle sind mit höheren Zinsen verbunden und setzen sehr gutes Einkommen sowie hohe Bonität voraus.

Eigenkapital bei Kapitalanlegern

Kapitalanleger nutzen häufig bewusst weniger Eigenkapital, um mehrere Immobilien parallel zu finanzieren. Entscheidend ist hier der Cashflow. Wenn Mieteinnahmen die laufenden Kosten decken, kann ein niedriger Eigenkapitaleinsatz strategisch sinnvoll sein.

Eigenkapital und Zinssatz

Der Eigenkapitalanteil hat direkten Einfluss auf den Zinssatz. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Das wirkt sich positiv auf den Beleihungsauslauf und damit auf die Finanzierungskonditionen aus.

Alternativen zum klassischen Eigenkapital

Neben Bargeld können auch Eigenleistungen, private Darlehen, Familienkredite oder die Beleihung anderer Immobilien als Eigenkapitalersatz dienen. Diese Varianten müssen sauber dokumentiert und mit der Bank abgestimmt werden.

Risiken bei zu wenig Eigenkapital

Zu wenig Eigenkapital erhöht das finanzielle Risiko. Steigende Zinsen, sinkende Immobilienpreise oder unerwartete Reparaturen können schneller zu finanziellen Engpässen führen. Eine ausreichende Liquiditätsreserve ist daher besonders wichtig.

Wie viel Eigenkapital ist nun sinnvoll?

Für Eigennutzer sind mindestens die Kaufnebenkosten plus eine Reserve empfehlenswert. Für Kapitalanleger hängt die optimale Eigenkapitalquote von Strategie, Standort und Renditeziel ab. Eine pauschale Antwort gibt es nicht.